Суд удовлетворил иск ТСЖ о взыскании с застройщика жилого дома убытков, возникших в связи с некачественным строительством дома и составляющих стоимость работ по утеплению и гидроизоляции стен дома, по ремонту теплового узла, поскольку наличие данных убытков и их размер подтверждаются материалами дела. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2009 по делу N А56-52433/2005
Товарищество собственников жилья "Бернгардовка" (далее - ТСЖ, товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Окстрой" (далее - ЗАО "Окстрой") о возмещении убытков в связи с некачественным строительством и просило взыскать 3 323 580 руб. - стоимость работ по утеплению и гидроизоляции стен жилого дома и 491 353 руб. 18 коп. - стоимость работ по ремонту теплового узла.
Иск предъявлен к ответчику как заказчику-застройщику жилого дома, с которым у граждан - нынешних членов товарищества были заключены договоры о долевом участии в строительстве 20 квартирного жилого дома.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2009 с ответчика в пользу истца взыскано 2 323 590 руб. убытков. В остальной части иска отказано в связи с недоказанностью.
В кассационной жалобе ЗАО "Окстрой" ссылается на неправомерность требований истца о взыскании убытков в связи с нарушением обязательства, поскольку никаких обязательств перед истцом у него нет. Имеются обязательства перед собственниками квартир жилого дома. Поэтому требовать возмещения ущерба могут лишь физические лица, а спор неподведомственен арбитражному суду.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2009 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009, обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах и объяснениях присутствовавших в судебном заседании представителей ТСЖ, не находит оснований для их отмены.
Суды правильно признали ТСЖ имеющим право на заявление настоящего иска.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса.
В соответствии со статьей 138 того же Кодекса товарищество собственников жилья обязано обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ правомочно действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся членами данного товарищества, в том числе путем обращения в суд за защитой их права общей долевой собственности.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.
Наличие правоотношений между ЗАО "Окстрой" и собственниками квартир подтверждено договорами о долевом участии в строительстве жилого дома.
Поэтому доводы ЗАО "Окстрой" об отсутствии у него каких-либо обязательств перед ТСЖ являются неверными.
Как правильно установили суды, заявлен иск о недостатках общего имущества дома, признанных ответчиком как застройщиком, отраженных в графике их устранения от 13.02.2004, но полностью не устраненных.
На основании исследованных и оцененных доказательств, в том числе заключения N 206/ТО-03 ООО "Центр качества строительства", составленного на основании технического обследования конструкций кровли, наружных стен, узлов опирания плит перекрытий на наружные стены, пола второго этажа квартиры N 3, а также узлов заделки оконных заполнений в жилом доме по адресу: г. Всеволожск, ул. Дружбы, дом 4/4, проведенного по обращению ЗАО "Окстрой", суд пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленного требования. Судом в качестве ненадлежащего качества выполненных работ принято экспертное заключение N 206/ТО-03, выполненное в ноябре 2003 года. Однако ООО "Северо-Запад" как генеральный подрядчик не было уведомлено заказчиком об обнаруженных недостатках в строительстве и не участвовало в проведении вышеназванной экспертизы. Заключение N 206/ТО-03 не может быть принято в качестве допустимого доказательства также и потому, что оно не является заключением экспертизы, проведенной судом. Как указывает ООО "Северо-Запад", строительство жилого дома осуществлялось из материалов ЗАО "Окстрой", работы приняты последним без претензий по их качеству, а дом принят в эксплуатацию по актам государственной комиссии от 28.12.2001 и от 29.05.2002.
В представленном истцом договоре с ЗАО "Спецстройизоляция" в качестве доказательства убытков указано на выполнение работ по утеплению и устройству водосточной системы фасада здания, которое предполагает выполнение штукатурной системы утепления и устройство водосточной системы. Однако перечисленные работы не соответствуют действующему проекту, а для определения возможности их выполнения должна быть проведена лабораторная экспертиза.
Размер убытков - стоимость работ по устранению недостатков - исследован судом и подтвержден заключенным договором подряда между ТСЖ и ЗАО "Спецстройизоляция". Доводы подателей кассационных жалоб о необоснованности размера убытков основаны на переоценке доказательств по делу.
В кассационной жалобе ООО "Северо-Запад" безосновательно ссылается на то, что заключение N 206/ТО-03 не может быть принято в качестве допустимого доказательства, поскольку такое заключение составлено вне рамок судебного процесса, а он как генеральный подрядчик для обследования не приглашался.
В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
Представленное в материалы дела заключение N 206/ТО-03 может быть отнесено к иным документам.
В рамках настоящего дела не рассматривается спор между ЗАО "Окстрой" и ООО "Северо-Запад", поэтому вопрос о том, извещался ли последний об обследовании дома при выявлении в нем недостатков, не имеет правового значения.
При таком положении оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.