Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Москва и Московская область

Адвокат Шинёв Вадим Германович, юридический стаж более 20 лет

Ведение дел в судах Москвы и Московской области! Специализация по категориям дел!
Момент расторжения договора аренды недвижимости.

Момент расторжения договора аренды недвижимости.

Опубликовано 12.08.2013

Позиция 1. Зарегистрированный договор аренды считается расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.
Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429
"...ООО НПО "Запад" и ООО "Промышленная компания Три А" 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года.
08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения.
Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года.
Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1.
Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб.
В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен.
Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года.
Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, так же правомерно был отклонен апелляционным судом.
В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.09.2007 N Ф04-5303/2007(36950-А46-9) по делу N А46-19787/2006
"...Выводы суда являются правильными. Департамент имущественных отношений ошибочно считает, что соглашение о расторжении договора считается заключенным с даты его государственной регистрации, а обременение снятым с момента такой регистрации.
В части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора и что в случае регистрации договора подлежит регистрации соглашение о расторжении договора.
Нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения, не содержат требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды.
В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, с подписанием соглашения о расторжении договора аренды с 03.04.2006 и передачей арендуемого имущества по акту приема-передачи, стороны прекратили свои обязательства по договору аренды от 01.04.2002..."

Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N 07АП-174/08 по делу N А67-1531/07
"...Довод подателя апелляционной жалобы о том, что момент расторжения договоров аренды, права сторон, по которым были зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определяется датой регистрации такого расторжения, не соответствует нормам гражданского законодательства.
Статья 131 ГК РФ предусматривает перечень прав на недвижимые вещи, которые подлежат государственной регистрации (арендные права в нем отсутствуют), а также ссылку на иные права в случаях, предусмотренных законами. В статье 651 ГК РФ установлена обязанность государственной регистрации только договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года. Нормы гражданского законодательства не содержат требование об обязательной регистрации расторжения договора аренды.
Согласно части 3 статьи 450 и части 1 статьи 452 ГК РФ договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения, когда такой отказ допускается, и если он совершен в той же форме, что и договор. Государственная регистрация элементом формы договора не является.
Данный вывод подтверждается единообразием судебной практики (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 августа 2006 года N Ф08-411/2006, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2007 года N Ф04-5303/2007).
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли повлечь изменение или отмену решения не установлены..."


Позиция 2. Зарегистрированный договор аренды считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.


Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
"...Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2005 N А12-32171/04-С43
"...Суд апелляционной инстанции установил, что соглашение от 22.06.2004 о расторжении договора аренды не прошло государственной регистрации, между тем в силу ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и пришел к выводу о незаключенности соглашения о расторжении договора от 22.06.2004, приняв во внимание и отсутствие надлежащего волеизъявления истца о расторжении договора аренды ввиду отсутствия у Байкузиной Н.М. прав заключения сделок от имени истца. Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности соглашения о расторжении договора аренды является правомерным и не противоречит ст. 131, ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации..."