В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества. Так как налог на имущество организаций является региональным налогом, а налог на имущество физических лиц местным налогом, власти заинтересованы в увеличении кадастровой стоимости и это часто приводит к тому, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость.
Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости.
В настоящее время рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости вне зависимости от того является ли заявителем организация или физическое лицо осуществляется судами общей юрисдикции субъектов федерации, это верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. С 6 августа 2014 г. дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.
Досудебный порядок рассмотрения спора.
Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или сразу в суде. Юридические лица перед обращением в суд должны сначала обратиться с жалобой в комиссию.
Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения. Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости могут как собственники, так и арендаторы.
Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-12
Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает данный вывод суда ошибочным.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Таким образом, действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.
Надлежащий ответчик.
В апелляционной жалобе ФГБУ "ФКП Росреестра" по области просит отменить решение суда, полагая, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни организатором государственной кадастровой оценки земель, ни органом, утвердившим ее результаты. У ФГБУ "ФКП Росреестра" отсутствует заинтересованность в факте установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что имеются основания для отмены решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права и процессуального права, исходя из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.
Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.
Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов и которое подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
В силу статей 24.12, 24.14, 24.17 Закона об оценочной деятельности по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованными лицами выступают, прежде всего, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.
Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее - Положение).
В соответствии с пунктом 5 Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организацию проведения государственной кадастровой оценки.
Из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.
Территориальные органы Росреестра определяют кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
При этом на основании Приказа Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 с 1 марта 2012 г. полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" и его территориальные органы вправе определять кадастровую стоимость в отношении указанных объектов недвижимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле ФГБУ "ФКП Росреестра" по области.
Дата оценки. Очень часто заявители неправильно определяют дату оценки.
Из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.
В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющего на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями.
Применение изменённой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В случае если судом кадастровая стоимость была изменена, то такие изменения учитываются при расчете налоговой базы начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр недвижимости
В заключение хотелось бы отметить, что с сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости должно происходить по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.