В силу ст. 252 ГК РФ общий земельный участок может быть разделен по соглашению участников долевой собственности либо на основании решения суда исходя из соразмерности долей в праве общей долевой собственности.
Также как и при разделе жилого дома, первое, что необходимо определить, это делимость земельного участка. При разделе земельного участка должны образоваться два или более самостоятельных земельных участков с тем же целевым назначением и разрешенным режимом использования, каждый из которых будет поставлен на кадастровый учет с присвоением уникального кадастрового номера.
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
Одно из важнейших условий делимости земельного участка состоит в том, что при разделе каждый вновь образованный участок должен соответствовать минимальным размерам земельных участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки).
Земельные участки не могут делиться бесконечно, иначе придется признать, что могут существовать земельные участки размером в один квадратный метр или если фантазировать, то еще меньше, что конечно абсурдно. Поэтому законодатель использует такую категорию, как минимальный размер земельного участка.
Однако, как это часто бывает в нашей стране, не все так просто. О предельных размерах земельных участков законодательство упоминает в нескольких случаях.
Согласно п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Статья 11.9 Земельного кодекса РФ "Требования к образуемым и измененным земельным участкам" при определении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков отсылает к градостроительным регламентам. Если делится земельный участок в городе и регламент установлен хорошо, но если делится земельный участок в сельском поселении, а это чаще всего именно так, и у вас категория земель – земли населенных пунктов, а разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, то градостроительный регламент отсутствует или вообще не предусмотрен.
В той же статье 11.9 ЗК РФ говорится, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Однако сам земельный кодекс об этом больше ничего не говорит, а другие законы это в настоящее время только Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", здесь мы это не рассматриваем. А вот что делать с землями населенных пунктов?
Учитывая, что в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре недвижимости орган кадастрового учета обязан принять решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, ФГБУ "ФКП Росреестра" не найдя в законе этого самого минимального размера, весьма спорно начинает применять ст. 33 ЗК РФ, которая вообще-то регулирует нормы предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности.
Статья 33 ЗК РФ "Нормы предоставления земельных участков" указывает, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, ст. 1 Закона Московской области 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, для садоводства и дачного строительства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га.
Как следует из Письма Росреестра от 29.11.2012 N 14-9879-ГЕ "Об анализе судебной практики" суды не всегда поддерживают органы кадастрового учета в их желании применить статью 33 ЗК РФ, а другой-то у них нет. Так в письме приводится следующее судебное дело:
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" отказал в постановке на кадастровый учет объекта недвижимости на основании пункта 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре, а также Закона Нижегородской области от 14.07.2003 N 58-З "О нормах предоставления земельных участков на территории Нижегородской области".
Решением суда первой инстанции заявителю было отказано в удовлетворении заявленных требований. Заявителем была подана апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции и дал разъяснения, что нормы, на которые ссылался филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" при принятии решения об отказе, применяются при предоставлении земельного участка гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные нормы не применяются в отношении земельных участков, находящихся в собственности граждан.
В другом деле суд апелляционной инстанции занял противоположную позицию, отметив, что, "отказывая в постановке на государственный кадастровый учет, орган кадастрового учета, верно, руководствовался указанными выше нормами права, однако, вместе с тем, исходя из конкретной ситуации, в качестве исключения, в данном случае органу кадастрового учета следовало исходить из интересов граждан и отсутствия нарушения прав третьих лиц".
Таким образом, необходимо констатировать, что единая судебная практика по применению норм законодательства, устанавливающих предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, на данный момент не сформирована и все зависит от конкретного дела и суда.
Еще один вопрос возникает в связи с последовательностью раздела земельного участка и расположенного на нем жилого дома.
Если на земельном участке расположен жилой дом, то требование о разделе участка можно заявить только после раздела жилого дома или одновременно с ним, так как раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности исключается. В этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.
услуги адвоката по гражданским делам Москва, Подольск
См. также:
Общая собственность на жилой дом, выдел доли
Определение порядка пользования жилым помещением (квартирой)