Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Москва и Московская область

Адвокат Шинёв Вадим Германович, юридический стаж более 20 лет

Ведение дел в судах Москвы и Московской области! Специализация по категориям дел!

Продажа доли в квартире

Опубликовано 20.06.2015

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников? Как продать долю в квартире?

Часто путают согласие на продажу и преимущественное право других собственников на покупку продаваемой доли в общей собственности. Что не одно и тоже.

Действующее законодательство не требует согласия других собственников для продажи одним из них своей доли в квартире или ином имуществе.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Извещение других участников долевой собственности.

Согласно положениям п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Определение Московского городского суда от 17.07.2014 N 4г/8-7489

_ 2012 г. нотариусом г. Москвы Н. передано М. и П.Л. заявление В. и П.А., в котором В. и П.А. ставили в известность М. и П.Л. о своем намерении продать принадлежащую им по праву равнодолевой собственности (по 1/2 доле каждому) комнату N 1 в квартире коммунального заселения по адресу: _ за _ рублей, М. и П.Л. предлагалось ответить на данное заявление в течение 30 дней.

_ 2013 г. нотариусом г. Москвы Н. были выданы свидетельства в реестре за N _ и N _, которыми удостоверено, что нотариусом _ 2012 г. переданы М. и П.Л. заявления В. и П.А., на которые ответа не поступало.

Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2014 по делу N 33-27665

При разрешении заявленных требований суд установил, что... Ш.Т. у нотариуса Б.Л. составила заявление о намерении продать... доли квартиры по адресу: ... за... руб.; это заявление было направлено по местам регистрации и работы Ш.Л.; ему было предоставлено время до.... явиться к нотариусу для подтверждения намерения покупки доли или об отказе от покупки доли квартиры. Согласно свидетельству от.... о передаче заявления нотариуса г. Москвы Б.Л., .... и.... заявление Ш.Т. от.... было направлено по месту работы Ш.Л. в...; вручено.... сотруднику службы охраны..., ..... - сотруднику.... для передачи Ш.Л.; также.... данное заявление нотариусом было направлено по адресу регистрации Ш.Л., одновременно являющемуся адресом нахождения спорного имущества, сособственником которого истец является, но не было им получено в связи с неявкой в почтовое отделение N..., возвращено в нотариальную контору с пометкой на почтовом уведомлении "истек срок хранения". С учетом установленных по делу обстоятельств суд пришел к выводу о том, что Ш.Л. был надлежащим образом уведомлен о предстоящей продаже доли в квартире, но до.... не явился в нотариальную контору, о намерении приобрести долю не сообщил..... между Ш.Т. и Г. был заключен договор купли-продажи... долей квартиры по адресу: ..., на основании которого была произведена государственная регистрация права Г. на данную долю.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.07.2014 N 33-25620

В материалы дела ответчиками представлены заявления, адресованные *** С.Н., *** В.Е., в которых собственники комнаты N 2 квартиры *** - *** А.В., *** В.Я., указывают о своем намерении продать комнату N 2 и предлагают воспользоваться преимущественным правом покупки, а также уведомления о продаже комнаты N 2 (л.д. 40 - 44). В указанных заявлениях и уведомлениях имеется отметка о получении их *** С.Н. и его подпись. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Судом обоснованно не приняты во внимание представленные в материалы дела *** С.Н. копии телеграмм, адресованные *** Н.А., М.В., с указанием о согласии на выкуп (л.д. 242 - 243), поскольку из них не следует на выкуп чего именно *** С.Н. дает согласие. Каких-либо доказательств, отправки данных телеграмм, не имеется. Датированы телеграммы 21.09.2012 г.

Из представленных суду доказательств усматривается, что при продаже комнаты N 2 квартиры ***, ответчики *** А.В., *** В.Я. в установленном законом порядке уведомили истца о намерении произвести продажу принадлежащей им комнаты. Учитывая то обстоятельство, что истец, будучи уведомленным о продаже комнаты, не заявил о своем намерении заключить с ответчиками договор купли-продажи комнаты по цене *** руб., указанная комната была правомерно отчуждена ответчиками по договору купли-продажи от 14 декабря 2012 г.

В соответствии со ст. 24 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. 

Последствия нарушения преимущественного права.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом", при предъявлении такого иска истец обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Совершение указанных выше действий необходимо, чтобы убедиться в платежеспособности истца и исполнимости принимаемого решения.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2014 по делу N 33-28373

Наличие у лица, требующего перевода на него прав и обязанностей покупателя, необходимых для исполнения обязанности покупателя денежных средств является обязательным условием для удовлетворения заявленных исковых требований.

Удовлетворение требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя не может быть связано с возможностью получения истцом необходимых денежных средств в будущем, поскольку требование о переводе прав и обязанностей покупателя заявляется в отношении уже заключенной сделки. В связи с этим, исполнение истцом обязанности покупателя по уплате покупной цены должно осуществляться непосредственно после принятия судом решения об удовлетворении иска. Иное означало бы нарушение прав ответчика, который при удовлетворении иска утрачивает право собственности на приобретенную долю и не получает обратно уплаченные денежные средства.

В связи с этим, при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя, истец обязан в доказательство наличия у него денежных средств внести на банковский счет управления судебного департамента денежные сумму, равную сумме, уплаченной покупателем по договору купли-продажи доли в праве общей собственности. А суд при удовлетворении иска должен взыскать с истца в пользу ответчика уплаченные ответчиком денежные суммы за счет средств, внесенных истцом на депозитный счет управления судебного департамента.

Из материалов дела усматривается, что истица не располагала денежными средствами, необходимыми для приобретения продаваемой Ю.А.В. 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, ни на момент продажи доли, ни момент обращения в суд, ни на момент принятия судом обжалуемого решения.

Суду апелляционной инстанции также не представлено доказательств наличия у истицы денежных средств, необходимых для исполнения обязанностей покупателя. Так, на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истица не внесла денежные средства на депозитный счет управления судебного департамента по г. Москве. Как следует из объяснений истицы и ее представителя в заседании судебной коллегии, Ю.Н. только планирует взять кредит для оплаты покупной цены по договору купли-продажи.

Преимущественное право Ю.Н. на приобретение проданной Ю.А.В. доли в праве собственности на спорную квартиру за ... руб. не может считаться нарушенным, т.к. Ю.Н. не доказала наличие у нее денежных средств, необходимых для исполнения обязанности покупателя по договору купли-продажи.